Zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, prawo pierwokupu nieruchomości rolnej w pierwszej kolejności przysługuje rolnikowi indywidualnemu. Jednak są wyjątki określone precyzyjnie w ww. ustawie, które pierwszeństwo pierwokupu dają KOWR, nawet jeżeli nabywcą jest rolnik indywidualny.
Prawo pierwokupu przysługuje rolnikowi indywidualnemu, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie jego gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha (Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego art. 3 i 5)
Nabywana nieruchomość rolna musi być też położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Jednym słowem, aby rolnikowi przysługiwało prawo pierwokupu (nad KOWR) muszą być spełnione poniższe przesłanki:
- kupującym nieruchomość rolną musi być rolnikiem (indywidualnym);
- po zakupie nieruchomości rolnej łączna powierzchnia gospodarstwa rolnego nie może przekroczyć 300 ha;
- nieruchomość rolna powiększa gospodarstwo rodzinne rolnika kupującego tą nieruchomość;
- nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której rolnik ma miejsce zamieszkania lub;
- nabywana nieruchomość rolna jest przynajmniej położona w gminie graniczącej z gminą, w której zamieszkuje rolnik.
Rolnik indywidualny ma oczywiście prawo zakupu gruntów rolnych niezależnie od miejsca ich położenia, jednak ma to wpływ na prawo pierwokupu takiej nieruchomości.
Jeżeli nabywana przez rolnika indywidualnego nieruchomość rolna nie powiększa jego gospodarstwa rodzinnego lub jest położona w gminie, w której nie ma on miejsca zamieszkania (lub w gminie, która nie graniczy z tą gminą) to właśnie KOWR przysługuje w takim wypadku prawo pierwokupu, nawet jeśli kupującym jest rolnik indywidualny (art.3 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
W takiej sytuacji sporządzana jest przez notariusza warunkowa umowa sprzedaży i notariusz sporządzający umowę przesyła ją do KOWR. Jeżeli KOWR w terminie 1 miesiąca nie złoży oświadczenia o skorzystaniu z pierwokupu jest to sygnał do tego, że rolnik może zawrzeć umowę sprzedaży i nabyć interesujące go grunty
Ponieważ zgodnie z Ustawą nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, warto poznać definicję. Rolnik indywidualny - to osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkująca w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Do powyższego okresu zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa rolnego.
W myśl Ustawy osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
- wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe, lub
- tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
- wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
- wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.
Za staż pracy, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:
- podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników, lub
- prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
- była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
- wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
- odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z 20 kwietnia 2004 r.
o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej, - pracowała w indywidualnym gospodarstwie rolnym (okres pracy potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy).
Posiadanie kwalifikacji rolniczych przez osoby wykonujące działalność rolniczą określa Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 17 stycznia 2012 r. Określono w nim:
- kierunki studiów wyższych, których ukończenie uznaje się za posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego;
- zawody, których posiadanie uznaje się za wykształcenie średnie rolnicze, średnie branżowe rolnicze, zasadnicze zawodowe rolnicze lub zasadnicze branżowe rolnicze;
- zagadnienia objęte zakresem studiów podyplomowych, ze względu na które uznaje się te studia za studia podyplomowe, których zakres jest związany z rolnictwem;
- tytuły kwalifikacyjne, tytuły zawodowe oraz tytuły zawodowe mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej;
- rodzaje dowodów potwierdzających posiadanie kwalifikacji rolniczych, o których mowa w Ustawie o kształtowaniu ustroju rol